Rifacimento del tetto condominiale: la normativa

Nel caso di condomini con una lunga vita alle spalle, ogni 30-40 anni è bene provvedere ad un rifacimento del tetto, o comunque ad una manutenzione straordinaria di conservazione. Il tetto del condominio rientra tra i beni comuni elencati nel codice civile, pertanto tutti i condomini devono attenersi al rispetto della normativa per quanto riguarda la gestione ed il mantenimento negli anni. Facciamo chiarezza in merito agli obblighi ed alle spettanze dei condomini sulle parti comuni, in questo caso il tetto, quando si tratta di interventi di manutenzione.

Intervento sul tetto condominiale: obbligo di coibentazione

Spesso si tende a ritardare gli interventi di rifacimento sul tetto in quanto onerosi o apparentemente non necessari. Quando iniziano però a manifestarsi problematiche, infiltrazioni per esempio, non si può più rimandare.
Una volta deliberati degli interventi sul tetto, se questo è sprovvisto di coibentazione, è d’obbligo adeguare la copertura dal punto di vista del risparmio energetico, attuando degli interventi per il contenimento dei consumi su tutto l’intero edificio. Questo aspetto è molto frequente negli edifici con più di 20-30 anni, dove migliorare l’aspetto energetico è fondamentale e dove in fase di costruzione non erano previsti determinati criteri di isolamento.
In questo caso, anche se non prevista nei lavori inziali, tutto il condominio sarà coinvolto nella spesa necessaria alla coibentazione del tetto in quanto è un aspetto regolato dalla normativa e la sua realizzazione è un intervento volto a migliorare le condizioni dell’intero edificio. Il tetto preserva la struttura dell’edificio nella sua interezza dagli agenti atmosferici, a beneficio di tutti, non solo chi possiede un appartamento agli ultimi piani.
Quando l’operazione di intervento al tetto, che ha comportato l’adeguamento dal punto di vista della coibentazione, è stata approvata dall’assemblea nel rispetto della maggioranza, le spese dovranno essere ripartite tra tutti i condomini in misura proporzionale ai millesimi di proprietà.

Come coibentare il tetto di un condominio

Nei casi in cui si rendesse necessaria una manutenzione straordinaria del tetto, per qualsiasi motivo, è fatto l’obbligo di inserire nella manutenzione anche la coibentazione del tetto (se assente). Questo aspetto rientra nel dlgs 29 dicembre 2006, n 311 in materia di contenimento dei consumi di energia degli edifici.
La coibentazione del tetto può essere realizzata in diversi modi, all’estradosso o all’intradosso della copertura. Dove è possibile e le altezze esterne non lo impediscono si interviene all’estradosso, integrando materiali isolanti, barriere al vapore, guaine impermeabilizzanti e manto di copertura. Ci sono in commercio varie tipologie di isolanti per coperture, adatti a diverse situazioni ed esigenze. È fondamentale però che l’intero pacchetto tetto una volta realizzato funzioni al meglio, valorizzando le prestazioni di ogni singolo elemento. Perché lo strato isolante funzioni deve essere posato in maniera adeguata, continuo e senza elementi di rottura, protetto superiormente da acqua e infiltrazioni ed essere mantenuto asciutto il più possibile durante l’anno. Un tetto ventilato contribuisce, con una ventilazione continua e costante sottocoppo, ad una buona conservazione del tetto.

Sottotetto abitabile e lucernari sul tetto

Nel caso di appartamenti con mansarde abitabili, in questo caso gli interventi sul tetto e le spese spettano ai singoli proprietari degli appartamenti mansardati. Per quel che riguarda invece i lucernari, se questi hanno solo lo scopo di dare aria e luce agli appartamenti sottostanti la proprietà è privata. In questi casi sono a carico del condomino proprietario dell’appartamento con lucernario, a meno che la necessità di sostituirli o manutentarli non dipenda dalla mancata manutenzione del tetto e quindi da infiltrazioni all’interno. In questo caso dovranno pagare tutti i condomini.

Approvazione dei lavori e maggioranza

Quando si tratta di decisioni in ambito condominiali, tutto viene discusso in assemblea e deliberato con il raggiungimento della maggioranza dei votanti presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi totali. Per la maggior parte delle decisioni è fondamentale raggiungere il 50% dei pareri favorevoli, tradotti in millesimi. Per quanto riguarda gli interventi volti al miglioramento energetico la Legge 10/1991, articolo 26 comma 2, prevede una maggioranza semplice: maggioranza favorevole dei presenti che rappresentino almeno un terzo dei millesimi totali. Per far sì che l’intervento rientri in questa categoria e essere approvato con maggioranza semplice è necessario che il vantaggio in fatto di consumo energetico sia dimostrabile tramite certificazione APE e risulti effettivo. La ripartizione delle spese per tutti gli interventi deliberati di parti comuni, come lo è il tetto, avviene tra tutti i condomini in relazione ai millesimi di pertinenza, non è pertanto possibile astenersi dalla spesa.